Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι πια ένα συγκυριακό πρόβλημα της αγοράς ακινήτων. Έχει εξελιχθεί σε ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα για τα νοικοκυριά, τους νέους, τους εργαζόμενους στα μεγάλα αστικά κέντρα και όσους αναζητούν αξιοπρεπή κατοικία με ενοίκιο που να μην απορροφά το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους.
Η Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για τη Νομισματική Πολιτική 2025-2026 επαναφέρει το ζήτημα στο επίκεντρο, επισημαίνοντας ότι η αντιμετώπισή του απαιτεί αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Αυτό σημαίνει ταχύτερες αδειοδοτήσεις, αξιοποίηση αδρανών ακινήτων, ενίσχυση των επενδύσεων σε κατοικίες και ανάπτυξη πολιτικών προσιτής και κοινωνικής στέγασης.
Το πρόβλημα, όμως, δεν είναι μόνο ότι δεν χτίζονται αρκετά νέα σπίτια. Είναι και ότι ένα μεγάλο μέρος των κατοικιών που υπάρχουν ήδη δεν εισέρχεται ποτέ στην αγορά. Αυτό αναδεικνύει μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, σύμφωνα με την οποία η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο οικιστικό απόθεμα, αλλά σημαντικό μέρος του παραμένει αδρανές, κλειστό ή μη αξιοποιήσιμο για μακροχρόνια μίσθωση και πώληση.
► Ακίνητα: Συνεχίζεται το ράλι των τιμών και το 2026 – Τι συμβαίνει στην Αθήνα
Τα στοιχεία δείχνουν το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Την περίοδο 2011-2021 ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%. Την ίδια στιγμή, όμως, οι κενές κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%.
Με απλά λόγια, η χώρα έχει σπίτια, αλλά όχι αρκετά διαθέσιμα εκεί όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση.
Γιατί μένουν τα σπίτια εκτός αγοράς
Πολλά ακίνητα μένουν εκτός αγοράς λόγω κληρονομικών, νομικών ή κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, κακής κατάστασης, ανάγκης ανακαίνισης, εποχικής χρήσης ή γεωγραφικής αναντιστοιχίας. Άλλα βρίσκονται σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι χαμηλή, ενώ άλλα έχουν στραφεί σε διαφορετικές μορφές αξιοποίησης.
Την ίδια ώρα, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει καταφέρει να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα. Η οικονομική κρίση άφησε βαθύ αποτύπωμα στον κατασκευαστικό κλάδο, με τις επενδύσεις σε κατοικίες να παραμένουν χαμηλές. Το 2025 ανήλθαν μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 5%, ενώ στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ξεπερνούσαν το 10%.
Αντίστοιχα, μελέτη του ΚΕΦΙΜ επισημαίνει ότι μεταξύ 2007 και 2017 οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95% και οι οικοδομικές άδειες κατά 84%. Παρότι τα τελευταία χρόνια υπάρχει ανάκαμψη, το κενό που δημιουργήθηκε επί σχεδόν δεκαπέντε χρόνια παραμένει μεγάλο.
Στην άλλη πλευρά της εξίσωσης βρίσκεται η ζήτηση. Αυτή ενισχύεται από πολλούς παράγοντες ταυτόχρονα: την αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, τη ζήτηση στα μεγάλα αστικά κέντρα, την επιστροφή της στεγαστικής πίστης, τις ξένες επενδύσεις, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και την ανάγκη των νέων να αυτονομηθούν.
Η αύξηση των νοικοκυριών είναι κρίσιμη παράμετρος. Ακόμη και αν ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται, τα νοικοκυριά γίνονται μικρότερα, άρα χρειάζονται περισσότερες κατοικίες, δηλαδή μικρότερα και πιο προσιτά διαμερίσματα στα αστικά κέντρα. Εκεί ακριβώς όμως η προσφορά είναι πιο περιορισμένη και οι τιμές ανεβαίνουν, δεδομένου ότι οι περισσότεροι αναζητούν ενοικίαση και όχι αγορά κατοικίας.
Η ανάγκη για μικρά σπίτια για ενοικίαση εκτοξεύουν τις τιμές
Η εικόνα της Αθήνας αποτυπώνεται και στα στοιχεία της Eurostat. Το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στην πρωτεύουσα ανέρχεται στα 1.500 ευρώ, τοποθετώντας την Αθήνα στο μέσο της ευρωπαϊκής κατάταξης, αλλά πάνω από πόλεις όπως οι Βρυξέλλες. Η σύγκριση είναι αποκαλυπτική, αν ληφθούν υπόψη οι μεγάλες διαφορές στα εισοδήματα.
Στην κορυφή της ευρωπαϊκής λίστας βρίσκονται η Γενεύη, το Λονδίνο, το Δουβλίνο, η Στοκχόλμη και το Όσλο, με ενοίκια που ξεπερνούν τα 2.500 ή και τα 3.000 ευρώ. Όμως για την Ελλάδα το πρόβλημα είναι η αναλογία ενοικίου προς το διαθέσιμο εισόδημα. Ένα ενοίκιο 1.500 ευρώ στην Αθήνα αποτελεί δυσανάλογο βάρος για μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών.
Η μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού επιχειρεί να ποσοτικοποιήσει την επίδραση της περιορισμένης αξιοποίησης των υπαρχουσών κατοικιών στις τιμές. Σύμφωνα με τα σενάρια που εξετάζει, η μειωμένη διαθεσιμότητα μπορεί να έχει συμβάλει σε αύξηση έως 19,1% των πραγματικών τιμών των κατοικιών. Σε δυσμενέστερο σενάριο, χωρίς ανάκαμψη των επενδύσεων, η επίδραση θα μπορούσε να φτάσει το 26,7%.
Αντίστροφα, εάν μέρος των αδρανών κατοικιών επέστρεφε σταδιακά στην αγορά, οι πραγματικές τιμές θα μπορούσαν να δεχθούν πτωτική πίεση από 15,5% έως 24,6% σε ορίζοντα εξαετίας. Δεν πρόκειται για εύκολη άσκηση, καθώς δεν μπορούν όλα τα κλειστά σπίτια να αξιοποιηθούν. Ωστόσο, το συμπέρασμα είναι σαφές: η αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος μπορεί να λειτουργήσει ως κρίσιμο αντίβαρο στην άνοδο των τιμών.
Αναγκαίες οι παρεμβάσεις
Οι παρεμβάσεις που προτείνονται στην μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού κινούνται σε πέντε βασικούς άξονες. Πρώτον, επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, ώστε να απελευθερωθούν ακίνητα που σήμερα είναι κλειστά. Δεύτερον, φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Τρίτον, στοχευμένα προγράμματα ανακαινίσεων με αντάλλαγμα τη διάθεση των ακινήτων στην αγορά. Τέταρτον, ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Πέμπτον, δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία.
Η παγίδα των μέτρων
Το κρίσιμο σημείο είναι ότι τα μέτρα που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση, όπως επιδοτήσεις ενοικίου ή δάνεια για αγορά κατοικίας, μπορεί να έχουν αντίθετο αποτέλεσμα εάν δεν αυξηθεί ταυτόχρονα η προσφορά. Όταν περισσότεροι άνθρωποι αποκτούν δυνατότητα να πληρώσουν, αλλά τα διαθέσιμα σπίτια παραμένουν λίγα, οι τιμές τείνουν να ανεβαίνουν ακόμη περισσότερο.
Ουσιαστικά, το στεγαστικό δεν λύνεται με εξιλαστήριο θύμα. Δεν φταίνε μόνο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ούτε μόνο τα επιτόκια των δανείων, ούτε μόνο η έλλειψη νέων οικοδομών. Το πρόβλημα είναι διαρθρωτικό και προκύπτει από τη σύγκρουση μιας δύσκαμπτης προσφοράς με μια ζήτηση που αυξάνεται από πολλές πλευρές ταυτόχρονα.
Η Ελλάδα χρειάζεται περισσότερες κατοικίες, αλλά κυρίως χρειάζεται περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες. Χρειάζεται να χτίσει εκεί όπου υπάρχει ανάγκη, να ανακαινίσει όσα ακίνητα μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά, να ξεμπλοκάρει ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, να δημιουργήσει προσιτή και κοινωνική στέγη και να αποφύγει πολιτικές που απλώς ρίχνουν περισσότερο χρήμα σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά.
Γιατί όσο η πραγματική διαθεσιμότητα κατοικιών δεν αυξάνεται, τα ενοίκια θα παραμένουν στα ύψη και η πρόσβαση στη στέγη θα μετατρέπεται από αυτονόητο κοινωνικό δικαίωμα σε προνόμιο.
Πηγή: ieidiseis.gr
