Η στεγαστική κρίση που βιώνουν οι πολίτες τα τελευταία χρόνια δεν οφείλεται αποκλειστικά στη μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα ή στην αυξημένη ζήτηση για κατοικίες.
Σύμφωνα με νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, ένας από τους βασικότερους λόγους της εκτόξευσης των ενοικίων και των τιμών των ακινήτων είναι ότι ένα τεράστιο μέρος του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς.
Τα στοιχεία της Απογραφής του 2021 αποτυπώνουν ένα εντυπωσιακό παράδοξο: η Ελλάδα διαθέτει περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, ωστόσο το 34,5% αυτών δηλώνεται ως κενό.
Παρά το γεγονός ότι το συνολικό οικιστικό απόθεμα αυξήθηκε κατά 3,5% μεταξύ 2011 και 2021, οι κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση ή πώληση μειώθηκαν σημαντικά.
Ειδικότερα, μέσα σε μία δεκαετία οι κενές κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια μίσθωση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ όσες προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%. Την ίδια ώρα, αυξήθηκαν οι λεγόμενες «αδρανείς» κατοικίες, δηλαδή ακίνητα που παραμένουν κλειστά χωρίς να διατίθενται ούτε προς ενοικίαση ούτε προς πώληση.
► Στεγαστική κρίση: 3 εκατ. πολίτες ξοδεύουν το 40% του εισοδήματος για κατοικία
Όπως επισημαίνει η μελέτη, το γεγονός αυτό έχει άμεση επίδραση στις τιμές. Παρότι η χώρα διαθέτει μεγάλο αριθμό κατοικιών, η πραγματική προσφορά στην αγορά είναι περιορισμένη, γεγονός που ενισχύει τις πιέσεις στα ενοίκια και στις αξίες των ακινήτων.
Έως και 19% ακριβότερα τα σπίτια λόγω της περιορισμένης προσφοράς
Χρησιμοποιώντας ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα, οι συντάκτες της μελέτης εκτιμούν ότι η μειωμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος έχει συμβάλει στην αύξηση των πραγματικών τιμών των κατοικιών έως και κατά 19,1%.
Μάλιστα, εάν δεν είχε υπάρξει η περιορισμένη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, η επίδραση αυτή θα μπορούσε να φτάσει ακόμη και το 26,7%. Αντίστροφα, το σενάριο σταδιακής επανένταξης μέρους των κενών ακινήτων στην αγορά δείχνει ότι οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως και 24,6% μέσα σε ορίζοντα εξαετίας.
Δεν φταίνε μόνο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η μελέτη απορρίπτει την άποψη ότι οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελούν από μόνες τους την αιτία της στεγαστικής κρίσης. Αν και αναγνωρίζει ότι επηρεάζουν συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, επισημαίνει ότι το πρόβλημα είναι πολυπαραγοντικό.
Πολλά ακίνητα παραμένουν κλειστά λόγω κληρονομικών και ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, υψηλού κόστους ανακαίνισης, κακής κατάστασης, χαμηλής ζήτησης στις περιοχές όπου βρίσκονται ή επειδή χρησιμοποιούνται εποχικά.
Η οικοδομή ανακάμπτει, αλλά όχι αρκετά
Το Γραφείο Προϋπολογισμού επισημαίνει επίσης ότι η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επιστρέψει στα επίπεδα πριν από την οικονομική κρίση. Οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν σήμερα μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι μέσου όρου 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ.
Παρά την αύξηση των ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια, οι εισροές αυτές αφορούν κυρίως συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και δεν μεταφράζονται απαραίτητα σε περισσότερες κατοικίες διαθέσιμες για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Οι πέντε προτάσεις για να πέσουν οι τιμές
Η μελέτη καταλήγει ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί συνδυασμό μέτρων τόσο στην προσφορά όσο και στη ζήτηση και προτείνει πέντε βασικούς άξονες πολιτικής:
Επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων ώστε να ενεργοποιηθούν χιλιάδες κλειστά ακίνητα.
Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Προγράμματα ανακαινίσεων με αντάλλαγμα τη διάθεση των ακινήτων στην αγορά.
Στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής πίεσης.
Δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις σε νέες κατοικίες και κοινωνική στέγαση.
Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι σαφές: η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερα σπίτια. Χρειάζεται κυρίως να αξιοποιήσει καλύτερα τα σπίτια που ήδη διαθέτει. Γιατί όσο εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές, η στεγαστική κρίση θα συνεχίσει να πιέζει νοικοκυριά και νέους που αδυνατούν να βρουν προσιτή κατοικία.
Πηγή: ieidiseis.gr
