Φορολογικά κίνητρα στους δήμους και τις περιφέρειες με στόχο την ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας παρέχει το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.
Καθώς η κυβέρνηση βάζει μπρος το σχέδιο δράσης «Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική (2026-2035)», η τοπική αυτοδιοίκηση βρίσκεται στο επίκεντρο αυτής της προσπάθειας.
Το σχέδιο νόμου, που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση μέχρι την Παρασκευή, προσβλέπει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών μέσα από την αξιοποίηση υφιστάμενων αλλά αναξιοποίητων ακινήτων.
Στο άρθρο 53 το νομοσχέδιο επιχειρεί να ενισχύσει και τα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας μέσω φορολογικών κινήτρων.
«Από το φορολογικό έτος 2026 και εφεξής, το εισόδημα που αποκτούν δήμοι, περιφέρειες, τα νομικά πρόσωπα αυτών και ιδίως οι Αναπτυξιακοί Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης, καθώς και μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων τα οποία εντάσσονται σε προγράμματα κοινωνικής μίσθωσης απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος, για όσο χρόνο διαρκεί η εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση»,αναφέρει το νομοσχέδιο.
Αλλαγή χρήσης
Ένα ακόμα σημαντικό σημείο του νομοσχεδίου αφορά την αλλαγή χρήσης των ακινήτων, δίνοντας τη δυνατότητα μετατροπής παλαιών επαγγελματικών ή άλλων κτιρίων σε κατοικίες, σύμφωνα με τις διατάξεις που περιλαμβάνονται στο Κεφάλαιο Δ΄ του νομοσχεδίου.
Το άρθρο 55 ανοίγει τον δρόμο για την αλλαγή χρήσης υφιστάμενων νόμιμων κτιρίων σε κατοικίες. Μάλιστα, η μετατροπή θα μπορεί να γίνεται κατ’ εξαίρεση ακόμη και σε περιοχές όπου οι ισχύουσες χρήσεις γης δεν επιτρέπουν κατοικία.
Η διάταξη αφορά τόσο ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμών όσο και εκτός σχεδίου, θέτοντας διαφορετικές προϋποθέσεις ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου.
Επίσης, σημειώνεται και σημαντική παρέμβαση στα εκτός σχεδίου ακίνητα. Το νομοσχέδιο επιτρέπει την αλλαγή χρήσης νόμιμα υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες ακόμη και όταν οι ειδικοί όροι δόμησης, τα τοπικά ή ειδικά πολεοδομικά σχέδια, οι χρήσεις γης ή άλλα χωροταξικά καθεστώτα δεν προβλέπουν κατοικία.
«Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μία μόνο φορά, αφορά αποκλειστικά το σύνολο ή μέρος του νομίμως υφιστάμενου κελύφους του κτιρίου και δεν συνεπάγεται, σε καμία περίπτωση, αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης» τονίζεται στο νομοσχέδιο.
Στο 5% ανταποδοτικό τέλος
Σε έναν τομέα που πιθανόν να προσελκύσει σημαντικά κεφάλαια, εισάγεται ακόμα μία πηγή εσόδων για το κράτος.
«Προ της έκδοσης οικοδομικής άδειας για ανάπτυξη της νέας χρήσης κατοικίας απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Προϋπόθεση για την έγκριση της αλλαγής χρήσης αποτελεί η καταβολή ειδικού ανταποδοτικού τέλους, ίσου με το πέντε τοις εκατό (5%) της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά τον χρόνο υποβολής της σχετικής αίτησης, σύμφωνα με το ισχύον σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών», υπογραμμίζεται στο νομοσχέδιο.
Μπορούν οι δήμοι;
Πρόκειται για ένα σημαντικό βήμα, ωστόσο, είναι άξιο απορίας κατά πόσο είναι έτοιμοι οι δήμοι να αναλάβουν έναν μεγαλύτερο ρόλο.
Σύμφωνα με νέα στοιχεία που δημοσιεύθηκαν χθες, μόνο το 25% των ακινήτων που διαθέτουν οι δήμοι μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα για τις στεγαστικές ανάγκες της χώρας.
Σε νέα ανάλυσή της BluPeak Estate Analytics, από κάθε 100 δημοτικά ακίνητα, μόλις 25 μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα. Άλλα 40 απαιτούν τεχνική, διοικητική ή νομική ωρίμανση, ενώ 35 εμφανίζουν σοβαρές εκκρεμότητες, ελλιπή στοιχεία ή περιορισμούς αξιοποίησης.
«Το συμπέρασμα είναι σαφές. Η ύπαρξη ενός ακινήτου δεν σημαίνει ότι είναι διαθέσιμο, καθαρό, ώριμο ή αξιοποιήσιμο. Η διάσταση αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία σε μία περίοδο κατά την οποία η χώρα συζητά έντονα για τη στεγαστική κρίση», σημειώνει η ανάλυση.
«Υπάρχουν Δήμοι που εμφανίζουν χιλιάδες δικαιώματα στο Κτηματολόγιο,αλλά πολύ μικρότερο αριθμό ακινήτων στο Ε9. Υπάρχουν Δήμοι που έχουν δηλώσεις στο Ε9, χωρίς αντίστοιχη πλήρη εικόνα στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου οι ίδιες οι υπηρεσίες ενός Δήμου δεν διαθέτουν κοινή βάση δεδομένων για την περιουσία που διαχειρίζονται», προσθέτει η BluPeak Estate Analytics.
euro2day.gr
Έρευνα της Bluepeak
Τους δήμους με το μεγαλύτερο καταγεγραμμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων στην Ελλάδα αναδεικνύει η έρευνα της BluPeak Estate Analytics, φωτίζοντας μία πλευρά της Τοπικής Αυτοδιοίκησης που συνήθως μένει στη σκιά της δημόσιας συζήτησης. Την ώρα που οι Πολεοδομίες βρίσκονται στο επίκεντρο ελέγχων, καταγγελιών και πολιτικών παρεμβάσεων για μεγαλύτερη διαφάνεια, ένα εξίσου κρίσιμο ερώτημα έρχεται στο προσκήνιο. Ποιος ελέγχει την ακίνητη περιουσία των ίδιων των Δήμων;
Σύμφωνα με την επεξεργασία στοιχείων της BluPeak Estate Analytics στο συγκεντρωτικό αρχείο Κτηματολογίου ανά Δήμο, στους 332 Δήμους της χώρας εμφανίζονται συνολικά 389.556 εγγραφές και δικαιώματα που σχετίζονται με δημοτική ακίνητη περιουσία. Από αυτά, 194.787 αφορούν ΚΑΕΚ, δηλαδή μοναδικούς αριθμούς ταυτότητας ακινήτων στο Κτηματολόγιο, ενώ 194.769 αφορούν εγγραφές ή δικαιώματα που συνδέονται με τη δημοτική ακίνητη περιουσία.
Τι δείχνουν οι αριθμοί
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο χαρακτηριστική στους Δήμους με το μεγαλύτερο πλήθος καταγραφών. Ο Δήμος Γρεβενών εμφανίζει 10.960 εγγραφές, ο Δήμος Μετεώρων 9.849, ο Δήμος Κιλκίς 9.577, ο Δήμος Αγρινίου 8.414 και ο Δήμος Τρικκαίων 7.428. Πρόκειται για μεγέθη που δεν αφορούν απλώς τεχνικές καταχωρήσεις σε ένα μητρώο. Αφορούν δημόσια περιουσία, η οποία πρέπει να προστατευθεί, να ταυτοποιηθεί, να αποτιμηθεί και, όπου είναι εφικτό, να αξιοποιηθεί.
Η έρευνα δείχνει ότι 126 Δήμοι εμφανίζουν πάνω από 1.000 εγγραφές, ενώ 54 Δήμοι εμφανίζουν πάνω από 2.500 εγγραφές. Μεγέθη που είναι αδύνατο να ελεγχθούν αποτελεσματικά με αποσπασματικά αρχεία, χειρόγραφες καταστάσεις ή μεμονωμένα excel που τηρούνται ξεχωριστά από κάθε υπηρεσία. Η διαχείριση ενός τόσο μεγάλου αριθμού δικαιωμάτων απαιτεί ενιαίο ψηφιακό μητρώο, διασταύρωση δεδομένων και σαφή εικόνα για το νομικό, τεχνικό και οικονομικό προφίλ κάθε ακινήτου.
Το πρόβλημα, ωστόσο, δεν περιορίζεται στον όγκο των δεδομένων. Αφορά κυρίως την ποιότητά τους. Σε 56 Δήμους δεν εμφανίζεται συμπληρωμένο συνολικό πλήθος εγγραφών, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις οι εγγραφές Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) ή ΕΚ είναι μηδενικές. Αυτό δημιουργεί ένα κρίσιμο διοικητικό ερώτημα. Πρόκειται πιθανότατα για Δήμους χωρίς καταγεγραμμένα δικαιώματα ή για Δήμους των οποίων η περιουσία δεν έχει αποτυπωθεί επαρκώς στο διαθέσιμο μητρώο.
Η εμπειρία της BluPeak Estate Analytics δείχνει ότι το ζήτημα δεν σταματά στην ύπαρξη ή μη καταγραφής στο Κτηματολόγιο. Σε πολλές περιπτώσεις εντοπίζονται σοβαρές αποκλίσεις μεταξύ διαφορετικών μητρώων και πηγών. Κτηματολόγιο, Ε9, οικονομικές υπηρεσίες, τεχνικές υπηρεσίες, παλιοί τίτλοι, τοπογραφικά, μισθωτήρια και πραγματική χρήση δεν συνθέτουν συχνά μία ενιαία εικόνα.
Υπάρχουν Δήμοι που εμφανίζουν χιλιάδες δικαιώματα στο Κτηματολόγιο, αλλά πολύ μικρότερο αριθμό ακινήτων στο Ε9. Υπάρχουν Δήμοι που έχουν δηλώσεις στο Ε9, χωρίς αντίστοιχη πλήρη εικόνα στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις όπου οι ίδιες οι υπηρεσίες ενός Δήμου δεν διαθέτουν κοινή βάση δεδομένων για την περιουσία που διαχειρίζονται. Πρόκειται επί της ουσίας για ζήτημα δημόσιας διαχείρισης, διαφάνειας και λογοδοσίας. Αν η Πολιτεία απαιτεί διαφάνεια στις Πολεοδομίες, οι οποίες λειτουργούν στο πλαίσιο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, τότε η ίδια απαίτηση πρέπει να ισχύσει και για τη δημοτική ακίνητη περιουσία.
RealEstate Επενδύσεις
Μόλις το ¼ των δημοτικών ακινήτων μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα
Σύμφωνα με την ανάλυση της BluPeak Estate Analytics, από κάθε 100 δημοτικά ακίνητα, μόλις 25 μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα. Άλλα 40 απαιτούν τεχνική, διοικητική ή νομική ωρίμανση, ενώ 35 εμφανίζουν σοβαρές εκκρεμότητες, ελλιπή στοιχεία ή περιορισμούς αξιοποίησης. Το συμπέρασμα είναι σαφές. Η ύπαρξη ενός ακινήτου δεν σημαίνει ότι είναι διαθέσιμο, καθαρό, ώριμο ή αξιοποιήσιμο.
Η διάσταση αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία σε μία περίοδο κατά την οποία η χώρα συζητά έντονα για τη στεγαστική κρίση. Πώς μπορεί να σχεδιαστεί ουσιαστική στεγαστική πολιτική, όταν δεν υπάρχει πλήρης εικόνα της δημοτικής ακίνητης περιουσίας; Πόσα δημοτικά κτίρια παραμένουν κενά; Πόσα οικόπεδα μπορούν να αξιοποιηθούν; Πόσα ακίνητα θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κοινωνικές κατοικίες, φοιτητικές εστίες ή δομές φιλοξενίας; Πόσα παραμένουν μπλοκαρισμένα επειδή δεν έχουν ταυτοποιηθεί σωστά;
Η σημασία του Μητρώου Δημοτικής Ακίνητης Περιουσίας
Η απάντηση, σύμφωνα με την προσέγγιση της BluPeak Estate Analytics, ξεκινά από τη δημιουργία ψηφιακού μητρώου δημοτικής ακίνητης περιουσίας. Απαραίτητη προϋπόθεση για να υπάρξει αξιοποίηση είναι η καταγραφή. Δεν μπορεί να υπάρξει διαφάνεια χωρίς ενιαία δεδομένα, ούτε ολοκληρωμένη στεγαστική ή αναπτυξιακή πολιτική χωρίς πλήρη εικόνα των διαθέσιμων ακινήτων.
Οι Δήμοι καλούνται πλέον να περάσουν από την παθητική κατοχή ακινήτων στην ενεργή διαχείριση της περιουσίας τους. Αυτό σημαίνει ταυτοποίηση, ψηφιοποίηση, διασταύρωση, αποτίμηση και σχέδιο αξιοποίησης. Η δημοτική περιουσία είναι αναγκαίο να σταματήσει να αντιμετωπίζεται ως ένα αρχείο που απλώς υπάρχει στις υπηρεσίες. Και απαραίτητο να μετατραπεί σε εργαλείο πολιτικής, ανάπτυξης και κοινωνικής ανταπόδοσης.
Πηγή: bizness.gr
