Το ζήτημα της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα αναδεικνύει το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής στην τελευταία του έκθεση. Όπως σημειώνει, επικαλούμενο και σχετικές αναφορές από την Κομισιόν, η έλλειψη προσιτής στέγης υπονομεύει την κοινωνική συνοχή, την κινητικότητα του εργατικού δυναμικού και την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας.
Το στεγαστικό πρόβλημα έχει αναγνωριστεί μεταξύ των κορυφαίων πολιτικών προτεραιοτήτων σε όλη την Ευρώπη, ωστόσο στην Ελλάδα η στεγαστική κρίση χαρακτηρίζεται και από ένα παράδοξο: Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται έντονα, ενώ σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει κενό.
Το ελληνικό παράδοξο της στεγαστικής κρίσης
Όπως υπογραμμίζει το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής, βάσει στοιχείων από πρόσφατη έρευνά του, πέρα από την κατασκευή νέων κατοικιών, κρίσιμη σημασία έχει και ο βαθμός αξιοποίησης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος.
Η έντονη αύξηση των τιμών κατοικιών τα τελευταία χρόνια, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, συνδέεται συχνά με τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα και την περιορισμένη ανάκαμψη των επενδύσεων σε νέες κατοικίες μετά την κρίση χρέους.
Όμως στην Ελλάδα, η ερμηνεία αυτή είναι σημαντική, αλλά δεν αποτυπώνει πλήρως το πρόβλημα. «Οι τιμές αυξάνονται έντονα, ενώ σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει κενό», τονίζεται από το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής.
Κλειστά ένα στα τρία σπίτια – Ο κρίσιμος παράγοντας της κρίσης
Σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ (2021), οι κενές κατοικίες ανέρχονταν σε περίπου 2,28 εκατομμύρια, δηλαδή στο 34,5% του συνόλου των κατοικιών. Ωστόσο, μια κενή κατοικία δεν είναι απαραίτητα και διαθέσιμη στην αγορά.
Νομικές ή κληρονομικές εκκρεμότητες, κακή κατάσταση, εποχική χρήση, γεωγραφική αναντιστοιχία με τη ζήτηση και άλλοι περιορισμοί μπορούν να εμποδίζουν την πραγματική αξιοποίησή της. Αποτυπώνοντας αυτή τη διάκριση, ο δείκτης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος υποχώρησε από 73,2% το 2011 σε 72,5% το 2021, ενώ οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν για ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4% και αυτές προς πώληση κατά 33,1%.
Η διάκριση μεταξύ φυσικού αποθέματος κατοικιών και πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς είναι κρίσιμη για την κατανόηση της ανόδου των τιμών. Το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι αποκλειστικά πρόβλημα ανεπαρκούς αριθμού κατοικιών, αλλά και πρόβλημα αξιοποίησης, κατανομής και λειτουργικής διαθεσιμότητας του υφιστάμενου αποθέματος.
Πώς θα πέσουν οι τιμές στα ακίνητα έως και 25%
Για να ποσοτικοποιηθεί η σημασία της στρέβλωσης στην ελληνική αγορά ακινήτων, το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής χρησιμοποιεί στην έρευνά του ένα μακροοικονομικό υπόδειγμα, το οποίο απομονώνει τον μηχανισμό της μειωμένης αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος, διατηρώντας σταθερούς άλλους παράγοντες που επίσης επηρεάζουν τις τιμές, όπως το εισόδημα, το κόστος κατασκευής, οι τιμές γης, οι χρηματοδοτικές συνθήκες και η εξωτερική ζήτηση.
Βάσει των στοιχείων, το Γραφείο εκτιμά ότι κατά την περίοδο 2018-2025 η μειωμένη πραγματική διαθεσιμότητα του υφιστάμενου αποθέματος συνδέεται με αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικιών έως και 19,1%.
Σε αυτό το πλαίσιο, εξετάζεται ένα υποθετικό σενάριο σταδιακής επανενεργοποίησης μη αξιοποιούμενων κατοικιών, προκειμένου να εκτιμηθεί η πιθανή επίδραση μιας αύξησης της πραγματικά διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών στις τιμές. Με βάση αυτό το σενάριο, το ποσοστό των κενών κατοικιών επιστρέφει σταδιακά, σε ορίζοντα εξαετίας, στα χαμηλότερα επίπεδα που είχαν καταγραφεί το 2001.
Τα αποτελέσματα του υποδείγματος δείχνουν ότι μια τέτοια αύξηση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών θα μπορούσε να μειώσει τις πραγματικές τιμές κατά περίπου 15,5% έως 24,6%, ανάλογα με τις επιμέρους υποθέσεις της προσομοίωσης.
Πέντε μέτρα για την επίλυση του στεγαστικού προβλήματος
Τα ευρήματα της έρευνας του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλή υπογραμμίζουν ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι αποκλειστικά ζήτημα ανεπαρκούς νέας οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά – κυρίως – ζήτημα αξιοποίησης, κατανομής και λειτουργικής διαθεσιμότητας του υφιστάμενου αποθέματος.
Προς αυτή την κατεύθυνση, το Γραφείο αναδεικνύει ως κρίσιμες παρεμβάσεις:
1. Την επιτάχυνση επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων. Η ολοκλήρωση και ο εξορθολογισμός του Κτηματολογίου και η μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας θα μπορούσαν να συμβάλουν στην επαναχρησιμοποίηση αδρανών κατοικιών.
2. Την παροχή φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις μπορούν να γίνουν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων με τη θέσπιση αλλαγών στο ισχύον φορολογικό πλαίσιο, όπως μειωμένου φορολογικού συντελεστή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.
3. Τη στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής πίεσης. Η καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να συνεισφέρουν στην επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά ακινήτων. Τα μέτρα αυτά θα πρέπει να εξισορροπούν τα οφέλη για τη στέγαση με τις επιπτώσεις στον τουριστικό τομέα.
4. Τη στήριξη ανακαινίσεων υπό όρους επανένταξης στη μακροχρόνια αγορά. Στοχευμένες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, θα μπορούσαν να συντελέσουν στην αντιμετώπιση τόσο των ενεργειακών όσο και των στεγαστικών προκλήσεων.
5. Τις συμπληρωματικές επενδύσεις, με σύμπραξη δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, σε κοινωνική και προσιτή κατοικία. Πολιτικές που δίνουν ώθηση στη νέα οικοδομική δραστηριότητα – μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, χαμηλότερου κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης στις αστικές περιοχές – είναι απαραίτητες, αλλά πρέπει να αποτελέσουν συμπληρωματικά μέτρα, και όχι υποκατάστατα μέτρων για την ενεργοποίηση του αποθέματος υφιστάμενων κατοικιών.
Πηγή: ieidiseis.gr
