Του
ΓΙΩΡΓΟΥ ΠΑΠΑΚΩΣΤΑ,
πολιτικού μηχανικού – κατασκευαστή
PPK Constructions
Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται τα τελευταία χρόνια σε μια περίοδο έντονων αλλαγών, οι οποίες αναδιαμορφώνουν όχι μόνο τις αξίες των ακινήτων αλλά και το προφίλ των ανθρώπων που μπορούν να αποκτήσουν μία κατοικία. Αν και η οικοδομική και επενδυτική δραστηριότητα παραμένει ισχυρή, η εικόνα που διαμορφώνεται απέχει σημαντικά από εκείνη που χαρακτήριζε την αγορά πριν από μία ή δύο δεκαετίες.
Για πολλά χρόνια η αγορά κατοικίας στηριζόταν κυρίως στα ελληνικά νοικοκυριά. Η απόκτηση ενός σπιτιού αποτελούσε βασικό στόχο για χιλιάδες οικογένειες, ενώ η ιδιοκατοίκηση θεωρούνταν αναπόσπαστο κομμάτι της οικονομικής και κοινωνικής ασφάλειας. Σήμερα, ωστόσο, το τοπίο εμφανίζεται διαφορετικό. Η συνεχής αύξηση των τιμών, το υψηλό κόστος διαβίωσης και οι αυξημένες απαιτήσεις χρηματοδότησης έχουν μεταβάλει τις ισορροπίες, δημιουργώντας μια αγορά στην οποία η ύπαρξη διαθέσιμου κεφαλαίου παίζει καθοριστικό ρόλο.
Η ζήτηση εξακολουθεί να είναι ισχυρή, όμως δεν προέρχεται αποκλειστικά από όσους αναζητούν μόνιμη κατοικία. Αντίθετα, σημαντικό μέρος των αγοραπωλησιών πραγματοποιείται από επενδυτές που αντιμετωπίζουν το ακίνητο ως μέσο αξιοποίησης κεφαλαίων. Η προοπτική εισοδήματος μέσω ενοικίων, αλλά και η προσδοκία μελλοντικής υπεραξίας, αποτελούν βασικά κίνητρα για πολλές από τις συναλλαγές που πραγματοποιούνται σήμερα σε ολόκληρη τη χώρα.
Σημαντική παραμένει η παρουσία κεφαλαίων από το εξωτερικό, τα οποία τα προηγούμενα χρόνια συνέβαλαν ουσιαστικά στην ενίσχυση της αγοράς. Παρότι το επενδυτικό ενδιαφέρον δεν εμφανίζει πλέον τους ρυθμούς ανάπτυξης που καταγράφονταν παλαιότερα, η Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει αγοραστές που βλέπουν στα ακίνητα μια ασφαλή τοποθέτηση κεφαλαίων. Οι επιλογές τους επικεντρώνονται κυρίως σε ακίνητα με δυνατότητες εκμετάλλευσης, ενώ η αγορά κατοικίας για προσωπική χρήση αποτελεί σαφώς μικρότερο μέρος της συνολικής δραστηριότητας.
Παράλληλα, ολοένα μεγαλύτερη είναι η επιρροή μεγάλων επενδυτικών σχημάτων που δραστηριοποιούνται στον χώρο των ακινήτων. Μέσω οργανωμένων επενδύσεων αποκτούν σημαντικό αριθμό ακινήτων, διαχειρίζονται μεγάλα χαρτοφυλάκια και αναπτύσσουν στρατηγικές που βασίζονται στην κλίμακα και στην αποδοτικότητα. Η δραστηριότητά τους δεν περιορίζεται σε μεμονωμένες κατοικίες αλλά επεκτείνεται σε ολόκληρα κτίρια, οικιστικά συγκροτήματα και επενδυτικά projects μεγαλύτερου μεγέθους.
Η εξέλιξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα να αλλάζει σταδιακά η μορφή της ιδιοκτησίας. Εκεί όπου κυριαρχούσε η μικρή και διάσπαρτη ιδιωτική περιουσία, εμφανίζονται πλέον πιο συγκεντρωμένα επενδυτικά σχήματα που διαχειρίζονται σημαντικό αριθμό ακινήτων. Πρόκειται για μια μεταβολή που επηρεάζει ουσιαστικά τη λειτουργία της αγοράς και τη διαθεσιμότητα κατοικιών.
Την ίδια ώρα, οι δυνατότητες των ελληνικών νοικοκυριών να συμμετάσχουν στην αγορά παρουσιάζονται πιο περιορισμένες. Η απόκτηση κατοικίας απαιτεί πλέον μεγαλύτερη οικονομική ευχέρεια σε σχέση με το παρελθόν, καθώς η διαφορά ανάμεσα στα εισοδήματα και στις αξίες των ακινήτων έχει διευρυνθεί. Για πολλούς ενδιαφερόμενους, η εξασφάλιση των απαραίτητων κεφαλαίων αποτελεί τη μεγαλύτερη πρόκληση, ιδιαίτερα σε μια περίοδο όπου η καθημερινότητα επιβαρύνεται από αυξημένα έξοδα.
Έτσι, η αγορά απευθύνεται όλο και περισσότερο σε όσους διαθέτουν αποταμιεύσεις, περιουσιακά στοιχεία προς αξιοποίηση ή οικονομική στήριξη από το οικογενειακό τους περιβάλλον. Αντίθετα, η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση γίνεται δυσκολότερη για μεγάλο τμήμα της μεσαίας τάξης, η οποία παραδοσιακά αποτελούσε τον βασικό κορμό της ζήτησης στην ελληνική αγορά κατοικίας.
Οι αλλαγές αυτές δεν σημαίνουν ότι η κτηματαγορά βρίσκεται σε περίοδο κάμψης. Αντιθέτως, η δραστηριότητα παραμένει έντονη και το ενδιαφέρον για επενδύσεις εξακολουθεί να υφίσταται. Εκείνο που αλλάζει είναι ο τρόπος με τον οποίο διαμορφώνεται η ζήτηση και οι παράγοντες που επηρεάζουν τις αγοραπωλησίες. Η κατοικία δεν αντιμετωπίζεται πλέον αποκλειστικά ως χώρος διαβίωσης, αλλά ολοένα συχνότερα ως περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να παράγει απόδοση.
Η νέα αυτή πραγματικότητα δημιουργεί μια αγορά με διαφορετικά χαρακτηριστικά από εκείνα που γνώριζε η χώρα τις προηγούμενες δεκαετίες. Το βασικό ζητούμενο για τα επόμενα χρόνια δεν θα είναι μόνο η διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος ή η συνέχιση της αναπτυξιακής πορείας του κλάδου. Εξίσου σημαντικό θα είναι να διατηρηθεί η δυνατότητα πρόσβασης των πολιτών στην αγορά κατοικίας, ώστε η ανάπτυξη να συμβαδίζει με τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες της κοινωνίας. Η ισορροπία ανάμεσα στην επένδυση και στην κατοικία αναδεικνύεται πλέον σε μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για το μέλλον της ελληνικής κτηματαγοράς.
