Πρόσθετη και, σε κάθε περίπτωση, προαιρετική είναι η νέα δυνατότητα που παρέχει ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός στους οφειλέτες που επιθυμούν να διασώσουν την κύρια κατοικία τους και διαθέτουν ταυτόχρονα και άλλη ακίνητη περιουσία.
Συγκεκριμένα, από τις 21 Σεπτεμβρίου ο οφειλέτης μπορεί να διαχωρίσει την κύρια κατοικία του από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του, να συναινέσει στην εκποίηση των λοιπών ακινήτων και να λάβει πρόταση ρύθμισης, στην οποία, για τον υπολογισμό της ρυθμιζόμενης οφειλής, λαμβάνεται υπόψη η αξία της κύριας κατοικίας.
Στον πυρήνα του νέου εργαλείου βρίσκεται, επομένως, η δυνατότητα του ίδιου του οφειλέτη να αποφασίσει αν θα «θυσιάσει», μέσω εκποίησης, την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του, ώστε να επιτύχει ευνοϊκότερη και βιώσιμη ρύθμιση και να προστατεύσει την κύρια κατοικία του.
Η εκποίηση δεν πραγματοποιείται σε τιμή που καθορίζεται αυθαίρετα από τον πιστωτή, αλλά μέσω ειδικής διαδικασίας που προβλέπεται από τη νομοθεσία. Πιο αναλυτικά, η έκθεση εκποίησης περιλαμβάνει ως τιμή πρώτης προσφοράς την αξία που έχει γνωστοποιηθεί στην πλατφόρμα από τον πιστωτή, την οποία ο οφειλέτης μπορεί να ελέγξει πριν από την οριστικοποίηση της αίτησής του. Η τιμή αυτή είναι η υψηλότερη μεταξύ της εμπορικής αξίας και της αξίας ΕΝΦΙΑ. Η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά ενώπιον πιστοποιημένου συμβολαιογράφου.
Σε κάθε περίπτωση, ο οφειλέτης είναι εκείνος που αποφασίζει τελικά αν θα αποδεχθεί την πρόταση ρύθμισης που θα προκύψει.
Τι ισχύει για ευάλωτους και επιλέξιμους οφειλέτες
Για τους ευάλωτους και τους επιλέξιμους οφειλέτες, δηλαδή όσους εμπίπτουν στα διευρυμένα οικονομικά και περιουσιακά κριτήρια (μεσαία τάξη), η πρόταση που παράγει ο μηχανισμός είναι υποχρεωτική για τους πιστωτές. Η τελική απόφαση για την αποδοχή της ανήκει, ωστόσο, πάντοτε στον οφειλέτη.
Για οφειλέτες με υψηλότερα εισοδήματα ή/και μεγαλύτερη περιουσία, οι χρηματοδοτικοί φορείς δεν υποχρεούνται γενικά να υποβάλουν ή να αποδεχθούν πρόταση ρύθμισης. Πρόκειται για γενικό χαρακτηριστικό του Εξωδικαστικού Μηχανισμού και όχι για ειδική πρόβλεψη που αφορά την προστασία της κύριας κατοικίας.
Η νέα δυνατότητα που ενεργοποιήθηκε στις 21 Σεπτεμβρίου δεν αλλάζει τίποτα για όσους δεν διαθέτουν άλλη ακίνητη περιουσία πέραν της κύριας κατοικίας τους και προσφεύγουν στον Εξωδικαστικό για τη ρύθμιση των οφειλών τους. Στην περίπτωσή τους, ο αλγόριθμος λαμβάνει ήδη υπόψη μόνο την κύρια κατοικία, επομένως το αποτέλεσμα δεν διαφοροποιείται.
Τι άλλαξε στον αλγόριθμο του Εξωδικαστικού
Πριν από την υιοθέτηση του νέου εργαλείου, δηλαδή της δυνατότητας διαχωρισμού της κύριας κατοικίας από τη δευτερεύουσα ακίνητη περιουσία, όπως εξοχικά, οικόπεδα και άλλα ακίνητα, ο αλγόριθμος λάμβανε υπόψη την αξία του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων για τον υπολογισμό της πρότασης ρύθμισης. Με την ειδική αντιπρόταση, για τον συγκεκριμένο υπολογισμό λαμβάνεται υπόψη η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία οδηγείται προς εκποίηση.
Οι οφειλέτες που διαθέτουν αποκλειστικά την κύρια κατοικία τους δεν αποκλείονται, βεβαίως, από τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, ο οποίος εξακολουθεί να αποτελεί γενικό εργαλείο ρύθμισης οφειλών.
Επισημαίνεται, επίσης, ότι ο αλγόριθμος δεν εξετάζει μόνο την αξία της περιουσίας. Λαμβάνει υπόψη και το διαθέσιμο εισόδημα μετά την αφαίρεση των εύλογων και ανελαστικών δαπανών του οφειλέτη, καθώς και των τυχόν συνοφειλετών ή εγγυητών. Η συγκεκριμένη παράμετρος συνδέεται και με τις απαιτήσεις της ευρωπαϊκής Οδηγίας 2019/1023.
Παράδειγμα προστασίας της κύριας κατοικίας
Οφειλέτης έχει συνολικές οφειλές ύψους 300.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 150.000 ευρώ και επιπλέον ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας 50.000 ευρώ.
Υποβάλλει αίτηση στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού, δηλώνοντας ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του και συναινώντας στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων.
Η διαδικασία έχει ως εξής:
Υποβάλλει αίτηση στην πλατφόρμα και δηλώνει ότι επιθυμεί να αξιοποιήσει τη δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας.
Η κύρια κατοικία, αξίας 150.000 ευρώ, διαχωρίζεται από τα υπόλοιπα ακίνητα.
Ο οφειλέτης συναινεί στη ρευστοποίηση της λοιπής ακίνητης περιουσίας, αξίας 50.000 ευρώ.
Η πρόταση ρύθμισης για τη διατήρηση της κύριας κατοικίας υπολογίζεται με βάση την αξία της.
Βήμα 1 – Υπολογισμός της ρυθμιζόμενης οφειλής
Στο συγκεκριμένο παράδειγμα:
Αρχική οφειλή: 300.000 ευρώ
Αξία κύριας κατοικίας: 150.000 ευρώ
Αξία λοιπών ακινήτων προς ρευστοποίηση: 50.000 ευρώ
Οφειλή που προκύπτει προς ρύθμιση: 150.000 ευρώ
Οι πιστωτές ικανοποιούνται επιπλέον κατά 50.000 ευρώ από τη ρευστοποίηση της λοιπής ακίνητης περιουσίας.
Με βάση το συγκεκριμένο παράδειγμα, από την εφαρμογή του αλγορίθμου προκύπτει διαγραφή μέρους της αρχικής οφειλής, αφού ληφθούν υπόψη τόσο η ρυθμιζόμενη οφειλή όσο και το προϊόν της ρευστοποίησης της υπόλοιπης περιουσίας.
Χρειάζεται, ωστόσο, ιδιαίτερη προσοχή: η μείωση της βάσης πάνω στην οποία υπολογίζεται η ρύθμιση δεν ταυτίζεται αυτομάτως με ισόποσο «κούρεμα» του συνολικού χρέους. Η τελική διαγραφή εξαρτάται και από το ποσό που μπορούν να ανακτήσουν οι πιστωτές από τη ρευστοποίηση της λοιπής περιουσίας.
Βήμα 2 – Νέα μηνιαία δόση
Η οφειλή των 150.000 ευρώ που απομένει προς ρύθμιση μπορεί να αποπληρωθεί σε χρονικό ορίζοντα έως 35 έτη, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της οφειλής, τη δυνατότητα αποπληρωμής και την εισοδηματική κατάσταση του οφειλέτη.
Στόχος του αλγορίθμου είναι να προκύψει βιώσιμη μηνιαία δόση, λαμβάνοντας υπόψη τόσο την αξία της κύριας κατοικίας όσο και την πραγματική οικονομική δυνατότητα του οφειλέτη.
Βήμα 3 – Προστασία της κύριας κατοικίας
Με την ολοκλήρωση και την τήρηση της ρύθμισης, η κύρια κατοικία προστατεύεται έναντι των πιστωτών, των οποίων οι απαιτήσεις έχουν ενταχθεί στη συμφωνία του Εξωδικαστικού.
Η σύμβαση αποτελεί εκτελεστό τίτλο και η προστασία διατηρείται για όσο διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τους όρους της ρύθμισης.
Συνεπώς, στο συγκεκριμένο παράδειγμα, ο οφειλέτης:
διατηρεί την κύρια κατοικία του,
συναινεί στην εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων,
περιορίζει το ποσό που παραμένει προς ρύθμιση στα 150.000 ευρώ,
αποκτά χαμηλότερη και, με βάση τον αλγόριθμο, βιώσιμη δόση.
Πότε δεν υπάρχει «κούρεμα»
Ιδιαίτερη σημασία έχει η συνολική αξία της υπόλοιπης περιουσίας. Αν αυτή επαρκεί για να καλύψει το μέρος της οφειλής που δεν εντάσσεται στη ρύθμιση, δεν προκύπτει αντίστοιχη διαγραφή χρέους.
Για παράδειγμα, ένας οφειλέτης έχει και πάλι συνολικές οφειλές 300.000 ευρώ και κύρια κατοικία αξίας 150.000 ευρώ, αλλά αυτή τη φορά διαθέτει πρόσθετη ακίνητη περιουσία αξίας 160.000 ευρώ.
Η βιώσιμη ρύθμιση για τη διατήρηση της κύριας κατοικίας μπορεί να υπολογιστεί με βάση τα 150.000 ευρώ. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι τα υπόλοιπα 150.000 ευρώ της αρχικής οφειλής διαγράφονται.
Οι πιστωτές μπορούν να ικανοποιηθούν για το υπόλοιπο ποσό μέσω της εκποίησης της πρόσθετης ακίνητης περιουσίας. Εφόσον αυτή αποτιμάται στα 160.000 ευρώ και το υπόλοιπο της οφειλής είναι 150.000 ευρώ, δεν προκύπτει «κούρεμα» του χρέους λόγω ανεπάρκειας περιουσίας.
Παράλληλα, οι πιστωτές δεν δικαιούνται να εισπράξουν ποσό μεγαλύτερο από τη συνολική απαίτησή τους. Συνεπώς, τυχόν υπερβάλλον προϊόν της εκποίησης, πέραν του ποσού που απαιτείται για την πλήρη ικανοποίηση της οφειλής, δεν αποτελεί πρόσθετη είσπραξη για τους πιστωτές.
Έτσι, το νέο εργαλείο δεν «κουρεύει» αυτομάτως το χρέος. Διαχωρίζει την κύρια κατοικία από την υπόλοιπη περιουσία, ώστε να μπορεί να διαμορφωθεί βιώσιμη ρύθμιση για τη διατήρησή της, ενώ οι πιστωτές ικανοποιούνται παράλληλα από την εκποίηση των λοιπών ακινήτων. Πραγματικό «κούρεμα» μπορεί να προκύψει μόνο στον βαθμό που, μετά την εφαρμογή του αλγορίθμου και την αξιοποίηση της λοιπής περιουσίας, παραμένει ποσό της οφειλής που δεν ανακτάται.
Πηγή: ieidiseis.gr
